Przekształcenie użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste stanowi prawo podmiotowe polegające na oddaniu w użytkowanie osobie fizycznej lub prawnej nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu bądź województwa) lub związku tych jednostek. Jest prawem dającym możliwość długotrwałego korzystania z cudzego gruntu, przysługującym jednak w ściśle oznaczonym okresie, nie dłuższym niż 99 lat i nie krótszym niż 40 lat. Jego konstrukcja przemawia za uznaniem go za prawo najbardziej zbliżone do prawa własności.

Koniec z użytkowaniem wieczystym?

Przejście do systemu gospodarki rynkowej i obawy użytkowników wieczystych przed możliwymi zagrożeniami doprowadziły do wysunięcia postulatu przekształcenia tej przestarzałej instytucji prawnej w prawo własności. Problem dostrzegł też ustawodawca, co zaowocowało – po kilku zakończonych fiaskiem próbach jej ograniczenia – przyjęciem ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Termin i zakres przedmiotowy przekształcenia

Na mocy powołanej wyżej ustawy z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów. Przekształcenie to nie wymaga więc – jak to miało miejsce dotychczas – złożenia przez uprawnionego odpowiedniego wniosku. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub o których mowa powyżej, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Przekształceniem nie zostały jednak objęte grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, położone na terenie portów i przystani morskich, a także grunty oddane w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Opóźnione przekształcenia

Mimo wskazania konkretnej daty przekształcenia może dojść do niego również w późniejszym terminie. Ustawa przewiduje bowiem instytucję tzw. „opóźnionego” przekształcenia. Przykładowo, w przypadku gruntu pozostającego w użytkowaniu wieczystym, na którym po dniu 1 stycznia 2019 roku posadowiony zostanie budynek mieszkalny, przekształcenie nastąpi w dniu oddania tego budynku do użytkowania w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, a więc w momencie doręczenia stosownej decyzji organu nadzoru budowlanego, czyli decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zaś wtedy, gdy zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wymagane jest zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości, do przekształcenia dochodzi z chwilą, w której zezwolenie to stało się ostateczne.

Zaświadczenie – jako podstawa ujawnienia przekształcenia i wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową

Podstawę ujawnienia przekształcenia w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające ten fakt. Zaświadczenie to, mające wyłącznie charakter deklaratywny, wydawane jest z urzędu lub na wniosek przez ten sam organ, który był właściwy dla dotychczasowego właściciela gruntu. Na jego podstawie dokonywany jest także wpis roszczenia poprzedniego właściciela nieruchomości o opłatę przekształceniową. Obowiązek wnoszenia tej opłaty – co do zasady przez okres 20 lat od dnia przekształcenia – spoczywa na każdoczesnym właścicielu gruntu. Jako że ma ona pełnić funkcję kompensacyjną, jej wysokość stanowi równowartość opłaty za użytkowanie wieczyste, z tym że ustawodawca przewidział bonifikaty, w tym w przypadku jednorazowej zapłaty całej kwoty.