Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Istota spółdzielczego własnościowego prawa

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy – obok użytkowania, służebności, zastawu i hipoteki – do zamkniętego katalogu ograniczonych praw rzeczowych, określanych mianem praw na rzeczy cudzej. Prawa te charakteryzują się bowiem tym, że przyznają osobie niebędącej właścicielem ściśle określone w ustawie uprawnienia do rzeczy cudzej, skuteczne wobec osób trzecich, którym to uprawnieniom odpowiadają bierne obowiązki innych osób, w tym właściciela rzeczy obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym, powstrzymywania się od działań uniemożliwiających lub utrudniających ich wykonywanie.

Regulacja spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu opiera się na przepisach ogólnych dotyczących ograniczonych praw rzeczowych, zawartych w art. 244-251 Kodeksu cywilnego, a szczegółowe jego unormowanie zawarte jest w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Treścią tego prawa jest używanie lokalu mieszkalnego albo lokalu o innym przeznaczeniu w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu można założyć księgę wieczystą.

Jest to prawo dziedziczne i zbywalne oraz podlegające egzekucji. Do jego przeniesienia potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą, a jeżeli jest ono ujawnione w księdze wieczystej – również wpis do tej księgi, który ma charakter konstytutywny, co oznacza, że przeniesienie staje się skuteczne z chwilą wpisu do księgi wieczystej, nie zaś z momentem dokonania czynności prawnej. Umowa zbycia wymaga formy aktu notarialnego, a jej przedmiotem może być także ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na treść przepisu art. 17² ust. 6 zd. 2 powołanej wyżej ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku, zgodnie z którym pozostałym współuprawnionym z tytułu tego prawa przysługuje prawo pierwokupu. Umowa sprzedaży zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych jest nieważna. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można też obciążyć hipoteką.

Jakie dokumenty przedstawić do sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa?

W celu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego założona została księga wieczysta, do Kancelarii należy dostarczyć – oprócz podania danych stron czynności notarialnej i numeru księgi wieczystej:

• dokument potwierdzający nabycie prawa, czyli np. umowę sprzedaży/darowizny,
• zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej o przysługującym prawie (ważne około 30 dni),

a na żądanie kupującego – także zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych oraz zaświadczenie z urzędu gminy albo miasta o liczbie osób zameldowanych w lokalu.

Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa.

Do założenia księgi wieczystej potrzebne jest ponadto zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej, które w swej treści zawiera informację o położeniu lokalu, jego powierzchni i pomieszczeniach, informację dotyczącą gruntu, na którym posadowiony jest budynek, z numerem działki oraz numerem księgi wieczystej, a także wyraźną informację, że zaświadczenie to służy do założenia księgi wieczystej. Jeżeli nabycie prawa nastąpiło w drodze dziedziczenia, konieczne jest też przedłożenie podstawy nabycia przez poprzedniego uprawnionego. Kancelaria rekomenduje zakładanie ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw.